Welke types lijfrente bestaan er?
Welke types lijfrente bestaan er? In principe 2 à 3: de vrije lijfrente, de niet-vrije lijfrente en als aanvulling, de gedeeltelijke vrije-lijfrente.
De meest gegeerde, maar minst voorkomende lijfrente is de vrije lijfrente.
Dit zijn niet de juridische benamingen, maar de praktische benamingen.
Wat is een vrije lijfrente?
Het spreekt voor zich. Een vrije lijfrente is een verkoop waarbij de koper zelf onmiddellijk kan beschikken over de eigendom. Juridisch wordt hier ook gesproken over een verkoop van de VOLLE eigendom.
Dit type van lijfrente sluit het beste aan bij een gewone verkoop. Dit is op alle elementen hetzelfde, met uitzondering van de wijze waarop de prijs betaald wordt.
Dit gebeurt meestal met een startbedrag (bouquet) en een periodieke lijfrente.
Hier is het zeer duidelijk. Als de verkoper nog lang leeft, zal de koper meer betalen dan de oorspronkelijke waarde van het pand. Ook al is er een beperking ingebouwd in de tijd, zal de koper meer betalen dan de aanvankelijke prijs, als hij de volledig rit moet uit zitten.
Dit is perfect logisch. De verkoper wordt niet onmiddellijk betaald, maar moet wachten op zijn geld. Bovendien stoppen de betalingen als de verkoper vroegtijdig sterft, waarbij de koper een mooie winst realiseert.
De prijs delen door het aantal maximale termijnen is niet correct
Gewoon de prijs delen door het maximum aantal termijnen is per definitie fout en heeft niks met lijfrente te maken.
Wat is een niet vrije-lijfrente?
Wat is een niet-vrije lijfrente? Uiteraard het omgekeerde van de vrije-lijfrente. Hierbij houdt de verkoper het genot van het verkochte goed. Dit is de meest voorkomende lijfrente.
De verkoper kan het genot behouden op verschillende manieren
- Het vruchtgebruik
- Het recht van bewoning
- Een levenslange huurovereenkomst
Wat is vruchtgebruik?
Het vruchtgebruik is het recht om van een zaak waarvan een ander de eigendom heeft, het genot te hebben, zoals de eigenaar zelf, maar onder de verplichting om de zaak zelf in stand te houden. (Art. 578 BW).
Ook bij een verkoop op lijfrente is de eigendom verkocht. Juridisch is het pand van de koper, ook al heeft hij nog niet de volledige prijs betaald. Juridisch is hij wel al eigenaar.
Wanneer een verkoper het vruchtgebruik behoudt, mag hij goed blijven gebruiken alsof hij eigenaar is, maar onder de verplichting om alles in stand te houden.
In de praktijk mag de verkoper er dus wonen, iemand anders laten wonen (vrienden, familie, …), verhuren, het laten leeg staan, …
Dit kan nuttig zijn als de verkoper er misschien familie wil in laten wonen, of tijdelijk ergens anders gaat wonen, maar de mogelijkheid hebben om terug te keren.
Soms willen kopers zelf het risico niet dragen om te verhuren, en opteert men voor het vruchtgebruik voor de verkoper. De koper heeft dan weinig inspraak wat er met het pand gebeurt.
Wat is een recht van bewoning?
Het recht van bewoning wordt ook een “klein vruchtgebruik genoemd”.
In het nieuw goederenrecht spreekt men van een niet-overdraagbaar recht van vruchtgebruik.
Het is gelijkaardig met het vruchtgebruik, maar beperkt zich tot bewoning. De verkoper behoudt het recht om in de eigendom te wonen, met zijn ganse gezin, maar heeft niet het recht om de eigendom te verhuren of ter beschikking te stellen van anderen.
Het recht van bewoning is steeds persoonlijk en gevestigd op de hoofd van de “verkopers” of de personen die expliciet zijn aangeduid.
Van zodra de verkoper niet meer in het pand woont, kan de koper zelf over het pand beschikken.
Gebruikelijk wordt wel een hogere lijfrente afgesproken van zodra de koper over de eigendom kan beschikken.
Een levenslange huurovereenkomst
Een levenslange huurovereenkomst is steeds een notariële huurovereenkomst. Hiermee heeft de huurder (meestal verkoper) de zekerheid dat hij levenslang het pand mag blijven huren. Deze huur is niet aanpasbar, noch opzegbaar door de verhuurder. De huur kan wel geïndexeerd worden.
Er kan dus perfect verkocht worden op lijfrente, gekoppeld aan een levenslange huurovereenkomst.
De koper betaalt vb.1.500€/maand lijfrente aan de verkoper. Maar de verkoper huurt het pand aan 750 euro/maand van de koper.
In de praktijk wordt er dan afgesproken dat de huur met de lijfrente mag verrekend worden.
Wat is de beste oplossing?
De beste oplossing bestaat niet. Er wordt altijd gezocht naar de oplossing die het beste aansluit bij de wensen van de partijen. Dit is maatwerk. Doe hiervoor beroep op een expert.
Wat is een gedeeltelijk vrije lijfrente?
Een gedeeltelijk vrije lijfrente is zo mogelijk nog zeldzamer dan een vrije lijfrente. Uiteindelijk is dit een hybride oplossing, waarbij de koper reeds gedeeltelijk genot krijgt van de eigendom.
Gedeeltelijk kan zijn: beperkt in de tijd. Voorbeeld een vakantiewoning waar de koper reeds 6 weken per jaar gebruik kan van maken.
Gedeeltelijk kan ook letterlijk een gedeelte van een woning zijn.
Indien de verkoper een gebouw heeft met 2 appartementen, zou hij het genot kunnen behouden van 1 en de koper al kunnen laten beschikken over het andere appartement.
