De personenbelasting en een aankoop van een eigendom.
Hoe wordt u belast op eigendom in België waar u zelf niet woont?
Dit artikel behandelt de belasting op vastgoed dat u als particulier en Belgisch belastingplichtige aankoopt als investering.
Of u nu een tweede (of meerdere) eigendom koopt om te verhuren of zelf te gebruiken, maakt voor de belastingen geen verschil.
Belastingen op huurinkomsten
In België wordt u als particulier niet belast op de werkelijke huurinkomsten, op voorwaarde dat u het pand zelf gebruikt of verhuurt aan een particulier die de huur niet als beroepskost aftrekt in zijn belastingen.
Wel wordt u belast op het kadastraal inkomen (KI). Dit wordt:
- Geïndexeerd (factor 2,1763 in 2025)
- Verhoogd met 40%
- Bij uw inkomen geteld en belast aan de marginale aanslagvoet (45% vanaf een belastbaar inkomen van €27.920 en 50% vanaf €48.320) + gemeentelijke opcentiemen
Rekenvoorbeeld
U koopt een appartement aan de kust met een kadastraal inkomen van €1.280.
| Berekening | Bedrag |
|---|---|
| Basis KI | €1.280 |
| Geïndexeerd KI | €2.785,66 |
| Verhoogd met 40% | €3.899,93 |
| Belasting (45-50%) | €1.754 – €1.950 (excl. gemeentelijke opcentiemen) |
Aftrekbare kosten
De interesten van een lening voor vastgoed zijn aftrekbaar, waardoor de belastbare basis verlaagd kan worden. Deze regeling verdwijnt vermoedelijk in 2025, maar de exacte regels zijn nog niet bekend.
Daarnaast betaalt u ook:
- Onroerende voorheffing, berekend op het KI
- Taks op tweede verblijven, als er niemand gedomicilieerd is op het adres
Alternatief: aankoop in blote eigendom vb op lijfrente
Een optie om belasting te optimaliseren is de aankoop in blote eigendom. U betaalt dan minder dan de reële waarde, omdat u nog geen genot hebt van het pand. Op de blote eigendom zelf wordt u niet belast in de personenbelasting.
