Wat als de koper niet meer betaald?
Dit is de grootste schrik van elke verkoper op lijfrente. Wat als de koper niet meer betaald? Of in het verlengde ; wat als de koper sterft en zijn erfgenamen niet meer betalen.
De eigendom, het eigen huis, is dikwijls het grootste gedeelte van het vermogen van een verkoper op lijfrente. Het is zijn spaarpot voor de oude dag.
Bij elke verkoop op lijfrente zullen er een aantal beschermingsmaatregelen genomen worden om een verkoper te beschermen in geval van wanbetaling.
Sommige zijn hiervan bij wet voorzien, andere moet zeer expliciet voorzien worden.
Wat is het uitdrukkelijk ontbindend beding?
Wat is het uitdrukkelijk ontbindend beding? Dit is een voorwaarde die specifiek in de verkoopovereenkomst (en akte) moet opgenomen worden. In geval van wanbetaling wordt de verkoop van rechtswege ontbonden. Dit houdt in dat de eigendom terug in volle eigendom naar de verkoper gaat. Deze clausule is niet automatisch wettelijk voorzien, maar moet expliciet opgenomen zijn. Indien dit niet is opgenomen in de modaliteiten van de verkoop is het uitdrukkelijk ontbindend beding, niet van toepassing.
Klassiek wordt er voorzien dat in geval van ontbinding, de verkoper de reeds ontvangen bedragen mag houden als forfaitaire schadevergoeding. Indien dit niet is opgenomen, zou de verkoper in geval van ontbinding deze bedragen moeten terug storten aan de koper.
Wat is een ambtshalve inschrijving?
Wat is een ambtshalve inschrijving? Wanneer een eigendom verkocht wordt en de verkoper is nog niet volledig betaald bij het verlijden van de notariële akte, is de AAPD (Algemene Administratie van de Patrimoniumdocumentatie) of de vroegere hypotheekbewaarder, wettelijk verplicht om een inschrijving te nemen op het verkochte goed.
Door deze inschrijving wordt de verkoper bevoorrecht schuldeiser op het verkochte goed. Dit houdt in dat de verkoper voorrang krijgt op andere schuldeisers zoals de overheid, fiscus, …
Door deze ambtshalve inschrijving zijn banken ook niet geneigd om een hypothecair krediet af te sluiten met het verkochte goed als onderpand. De bank komt dan in tweede rang, na deze ambtshalve inschrijving.
Bovendien wordt er standaard voorzien dat de koper het pand niet mag bezwaren met een hypothecaire waarborg, zo lang de lijfrente nog loopt.
De combinatie van deze ambtshalve inschrijving met het uitdrukkelijk ontbindend beding is reeds een zeer sterke waarborg voor de verkopers
Wat met loonbeslag, openbare verkoop, …?
Wat met loonbeslag, openbare verkoop, beslag op huurinkomsten, …? Contractueel zal er ook voorzien worden dat de verkoper in geval van wanbetaling ook onmiddellijk zou kunnen overgaan tot loonbeslag of beslag van huurinkomsten, indien het pand zou verhuurd zijn namens de koper.
Bovendien staat een koper altijd borg met zijn volledig vermogen. Ook andere eigendommen zouden kunnen gedwongen, openbaar verkocht worden in geval van wanbetaling.
Conclusie
Een verkoper wordt zeer goed beschermd bij een verkoop op lijfrente. Er is het contractueel ontbindend beding, de ambtshalve inschrijving en finaal staat een koper steeds borg met zijn volledig vermogen. Een koper heeft finaal zeer veel te verliezen op het ogenblik dat hij zijn verplichtingen niet na komt.
