Wie betaalt de onroerende voorheffing?
Bij een vrije lijfrente is het 100% duidelijk. De koper. Een vrije lijfrente is een gewone verkoop, maar de prijs wordt betaald wordt op lijfrente. De koper is 100% volle eigenaar en draagt alle kosten, zoals elke eigenaar.
Bij een niet-vrije lijfrente is de situatie complexer.
De Vlaamse Belastingdienst stuurt het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing steeds op naar de vruchtgebruiker. Het is de vruchtgebruiker die volgens de Vlaamse Codex Fiscaliteit de onroerende voorheffing moet betalen. Dit is ook zo bij verhuringen.
Het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing wordt steeds verstuurd naar de eigenaar/verhuurder. Bij handelshuur wordt dit doorgerekend aan de huurder.
Bij lijfrente hangt alles af van de wijze van berekening en de finale afspraken. Er bestaan wettelijke tabellen om een vruchtgebruik te berekenen. Deze tabellen zijn in de praktijk niet geschikt.
De waarde van het levenslang vruchtgebruik voor een vrouw van 70 jaar bedraagt 16.86%. Een koper zou dus 83.14% moet betalen van de volle eigendom, en dit in 1 keer bij aanvang.
Voor een eigendom van 250.000 euro, zou een koper dus 207.850 euro moeten betalen. De koper zou dus slechts 42.150€ euro korting krijgen op de waarde van de volle eigendom, terwijl hij het genot niet heeft. Een vrouw van 70 jaar, heeft nog een levensverwachting van 18.21 jaar. De waarde van dit levenslang vruchtgebruik komt dus neer op = 42.150 / 18.12 / 12 = 195€/maand. Dit is niet realistisch.
In de praktijk gaan wij de lijfrente verrekenen op basis van een reële huurwaarde i.p.v. de wetttelijke tabellen. Maar wanneer er verrekend wordt op de basis van een reële huurwaarde, is het ook logisch dat de “verhuurder” of koper, de onroerende voorheffing betaalt.
Wij leggen de onroerende voorheffing steeds ten laste van de koper, blote eigenaar, aangezien dit beter overeenstemt met de achterliggende berekening.